内容摘要：在我国住房抵押贷款业务较慢发展的过程中，其金融风险隐患也大大地曝露出来。为防止于未然，防止住房抵押贷款风险给房地产市场导致的伤害，对住房抵押贷款的风险因素展开分析和探究防止风险的措施是适当的。
关键词：住房抵押贷款 风险因素 防止 近年来，我国住房抵押贷款业务普遍发展，为提高居民居住于条件、推展居民住房投资、扩大内需、夹住经济快速增长作出了最重要贡献。但是，在住房抵押贷款业务较慢发展的同时，也暴露出不少问题，所致了金融风险隐患的产生。
为此，本文在对我国住房抵押贷款的风险因素展开分析的基础上，明确提出防止风险的对策建议。 住房抵押贷款的风险因素分析 （一）信用风险 信用风险具备综合性、扩散性、积累性、隐蔽性和突发性的特点，既是一种不能测量和无法做到的风险，也是银行抵押贷款面对的仅次于风险。
因为住房抵押贷款期限都很长，在贷款期间贷款人对借款人的经济状况既难以预测又无法维持持续的监控，对借款人的信誉、品德、工作状况无法做全面精确的掌控，对抵押物在贷款期间的价格损益无法精确评估等，这种潜在的信用风险随时都有可能启动时，从而导致债权人不道德。 借款人的债权人不道德可分成理性债权人和不得不债权人两种。
理性债权人主要是因为借款人在利益驱动下，暂停之后偿还或由于住房市场价格变动等因素引发的主动债权人不道德。不得不债权人是因为借款人再次发生财力艰难，无法偿还债务贷款本息的一种债权人不道德。无论是借款人的不得不债权人还是理性债权人，都会对派发住房贷款的银行产生不良影响。
债权人不道德再次发生后，即使银行能将抵押物卖掉，但由于住房市场的价格波动，也有可能使其交还的资金额多于贷款余额，使银行资产损毁。同时，银行将被迫面临忽然转变的资金流量，要重新安排资金用于计划，而这时资金市场有可能再次发生利率上升等情况，对银行包含有利影响。 (二)流动性风险 住房抵押贷款的流动性风险展现出在两个方面。
一是目前我国的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款，商业银行吸取的居民储蓄存款, 一般都不多达五年,大都是短期性的，而住房抵押贷款期限较少则三、五年，多则十年、二十年。这种在派发长年抵押贷款时的较短存长贷不道德，不会减少商业银行资产的流动性，产生流动性风险，进而影响银行的兑付能力。二是商业银行持有人的住房抵押贷款债权或抵押资产债权容易所求而有可能产生两个方面的严重后果。
其一失去了在金融市场上更加有利可图的投资机会,减少机会成本带给的损失；其二当存款人挤迫托存款或债权人拒绝贷款人清偿债务时，经常出现资金周转艰难，进而必要造成银行的倒闭或破产。 流动性风险与信用风险以及经济周期具有紧密的联系。
因为购房者的个人收入是偿还的确保，而其收益同一国的经济发展周期具有密切关系。当经济周期正处于扩展阶段时，购房者具有较好的收益，充沛的购房市场需求也使房屋的所求不成问题，不论银行还是个人都对未来充满着悲观的预期，银行的住房抵押贷款余额大量减少。当经济周期正处于衰落阶段时，失业现象大量减少，购房者的收入水平上升，偿还能力得到确保，于是借款人的风险改以抵押风险，同时经济衰退使得房价急速暴跌导致房屋的所求能力上升，抵押风险更进一步改变为银行的不当债权或损失。
当这种现象大量经常出现时,巨额的住房抵押贷款演变巨额的银行不良贷款，银行开始经常出现流动性风险。 (三)抵押物风险 抵押物风险主要展现出为抵押物处理风险和抵押物价格风险。抵押物处理风险展现出在两个方面。
一是借款人欺诈不道德包含的风险，还包括：虚拟世界抵押、多头或反复抵押、原有契约抵押等。由于借款人的欺诈不道德，使得借款人债权人后造成对抵押物处分的纠纷，由此导致花费高昂的处分费用，给贷款人导致损失。
二是房地产交易市场不完备包含的风险。目前，在我国贷款人通过拍卖会抵押房产扣除价款来清偿贷款，在实践中的阻力相当大、困难重重，无法实行。抵押物价格风险也有两个方面的展现出。一是抵押物价格的市场风险。
抵押房屋随着经济环境、房地产市场供求关系的变化和大自然磨损而造成市场价格暴跌，不会给银行带给损失。二是抵押物价格的人为风险。借款人在其抵押期限内对房屋的损毁，导致抵押物价格下降，使银行贷款遭到风险。
此外，由于估价人员的过错或蓄意过低估价以使借款人提供更好的贷款不道德等，这些人为因素都会给银行贷款导致风险隐患。 (四)利率风险 住房抵押贷款的利率风险是由其业务较短存长贷的资本结构所要求的。只要利率再次发生波动，无论是上涨还是跌到，商业银行都会遭到损失。如果利率下跌，对借款人来说，借款额度越高，借款期限就越宽，其影响度也就越大。
因为在借款人本来的收益就较为严重不足的情况下，减少的每月还款额毫无疑问不会增大借款人的偿还压力，从而使银行的风险增大。如果利率上升，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率新的借款来提早偿还债务贷款，从而使银行预期的利息收入无法构建。 （五）提早偿还风险 个人住房抵押贷款的额度一般都较为大，期限也较长，个人要缴纳大量的利息，且年限就越宽，这个比例越大。因此，只要个人多余资金的希望投资收益率大于银行的贷款利率,他就不会自由选择提早偿还。
这种借款人在合约届满之前支付其所有借款的不道德，之所以不会给银行带给风险，是因为该不道德的再次发生使得住房贷款的现金流量产生不确定性，给银行的集约化资产负债带给一定的艰难。提早支付不会使债权人的库存现金减少，从而使其总体资产的流动性大大多达其利润最大化和基本风险防止的拒绝，一定市场收益的损失在所难免。 （六）政策性风险 政策性风险主要展现出在三个方面。
一是住房金融部分地分担了财政分配的职能。过去的个人收入中住房消费部分以实物的形式反映，在暂停实物分房之后，这部分收益还并未在所有消费者的收益中以货币的形式及时反映出来，房价与收益之间不存在着极大的差额。
这一差额的填补，在当前的个人购房消费中过分依赖金融机构的贷款，购房金融部分地替换了财政的分配职能，必要减轻了金融机构的经营风险。二是住宅产业政策长年目标的短期化。住宅产业之所以对经济有较强的夹住起到，是因为住房消费是居民的大额消费，强迫储蓄性低，投资乘数大。
通过增进住房消费造就经济的快速增长不应是一个长年的过程，而我国目前与个人消费能力相当严重僵化的高房价，使部分商品房有行无市，这种供需不均衡却被片面解读为个人住房“有效地”市场需求严重不足，全然依赖扩张性的金融政策来不断扩大住房市场需求。这样在短期提升住房市场需求的同时，不可避免地减少了金融机构的政策风险。三是不能意识到的政策变动。
如在办理抵押时，抵押权人一般难以确定或预测在未来较长时期内住房因国防建设、城市规划、市政建设等政策因素产生变动的情况。一旦因这些建设必须而接管或征地抵押住房时，对被接管人或被拆迁人的补偿是根据城市房屋征地管理等有关规定协商确认，其补偿价格往往高于房地产市场价格，使贷款人面对着适当的风险。
住房抵押贷款风险的防止 （一）完备住房抵押贷款的法律法规 我国现在迫切需要一套完备而森严的法律法规体系来规范住房抵押贷款的运作和发展。虽然我国早已制订了诸如《担保法》、《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等涉及法律法规，包含了个人住房抵押贷款的法律框架，但也不存在着有些法律法规早已不合乎当前我国房地产金融发展的现实条件，有些法律条款内容抽象化、缺少可操作性等问题。
因此，当前应向房屋交易、估价、保险等方面，减缓前进住房抵押贷款法律法规的制订和完备，以构成对市场主体和市场不道德的硬约束。例如:针对各种违法抵押房屋的现象,可在《商业银行法》中的法律责任部分加设贷款欺诈罪的条款；在《城市房地产管理法》中对评估行业作出具体惩处规定，以此来规范金融秩序，避免个人住房抵押贷款欺诈不道德；通过完善抵押物产权审查注册机制，完善派发程序和合约内容，以遏止无权抵押、多头抵押、反复抵押等违法行为；通过创建弹性利率体系的住房抵押贷款制度，针对有所不同经济状况的抵押人实施有所不同的利率标准，超越我国长年来相同恒定的贷款利率制度，适应环境以市场居多调控经济的经济快速增长方式。（二）发展住房抵押贷款证券化 住房抵押贷款证券化在对银行的资产展开分解成的同时，将由银行独自一人分担的风险展开集中和移往：即由银行一家分担派发抵押贷款和重复使用贷款本息等业务，转化成为多家金融机构和机构投资者联合参予的活动；将传统的由“借款人-金融中介机构-储蓄者” 构成的信用链条，缩短为由众多金融机构、投资者参予的信用链，从而将银行体系内的风险移往到证券市场上。由于在证券市场上不存在着大量的投资者，当证券化的资产在这些投资者之间权利出让时，证券化资产就可以被合理定价，并且由拒绝接受定价的投资者自己分担投资风险，这样就很大地弱化了风险过度集中于的可能性。
因此，在证券市场上住房抵押贷款证券化的金融风险是衍生的、集中的，进化为系统性风险的可能性并不大。由于住房抵押贷款具备平稳的现金流向、较低债权人亲率、贷款契约标准、不易人组等特点，被指出是最适合于证券化的信贷资产。如果抵押贷款证券化了，贷款银行将期限、利率相似的个人住房贷款组合成资产组，经信用增级后发售住房抵押反对债券，构建债权移往风险证券化，银行利润来源由存贷款利息劣变成手续费，提早偿还的风险就移往给了投资者。
可见，信贷资产证券化是一个完备和调整制度的系统过程。
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